Køberguide

Denne Køberguide er en vejledning til dig, som er i beslutningsfasen omkring køb af bolig.

WEBm² giver dig et overblik over hvilke forhold man skal igennem før handlen er på plads.

Køberguiden indeholder forskellige emner omkring ejendomshandel, som er:

  • Forløbet for en ejendomshandel
  • Fastsættelse af ejendommens pris
  • Dokumenter til en ejendomshandel
  • Huskeliste inden og ved overtagelsen

Du vil snart kunne se vores købsguide her.

Køberguide

Indholdsfortegnelse

 

  1. Hvor finder jeg min nye bolig?
  2. Sammenligning med andre lignende boliger?
  3. Forhandling af evt. pris på boligen
  4. Økonomi
  5. Finansiering af boligen
  6. Rådgivning
    1. Pris
    2. Byggeteknisk
    3. Finansiering
    4. Jura
  7. Fortrydelsesret
  8. Praktiske informationer

1.     Hvor finder jeg min nye bolig?

  • Lav et budget

Hvis du ikke allerede har lavet et budget, er det en god ide at tage stilling til hvad du dels har lyst at betale og selvfølgelig også har råd til at betale hver måned for din nye bolig? Hvad har du af udbetaling? Har du ikke allerede lavet et budget og måske heller ikke har helt styr på hvad du kan lægge af udbetaling anbefales det at du kontakter dit eget pengeinstitut eller du kontakter WEBm2 som så via vores samarbejdspartner BRF Kredit kan hjælpe dig med at få lavet et gennemarbejdet budget og samtidig evt. blive forhåndsgodkendt til køb af din nye bolig. Ønsker du at få gratis hjælp med at få udarbejdet dit budget og få udleveret en gratis forhåndsgodkendelse fra BRF kredit så klik her.

  • Boligportaler

Når du kender dit buget og din økonomi er du klar til at søge efter din nye bolig på de mange boligportaler som f.eks. Boligsiden.dk eller på WEBm2.dk som begge har samlet alle de boliger som er udbudt til salg i Danmark via ejendomsmægler. Det bedste overblik får du hvis du afgrænser din søgning til alene at udvælge og liste de boliger som overholder de økonomiske afgrænsninger du har forudsat i dit budget eller din forhåndsgodkendelse. Det vil herudover være en god ide også at afgrænse det område eller postnummer du søger bolig i. Afgrænsningerne er mange og jo mere specifik du er i din afgrænsning (f.eks. antal kvm, antal rum, alder på boligen, antal etager mv) jo færre boliger bliver også vist og dermed kan du lettere danne dig et overblik over hvilke boliger der evt. dækker dine kriterier. Se eksempel på liste med afgrænsninger her.

Hvis du ikke kan finde nogle boliger som dækker dine kriterier har du mulighed for at blive skrevet op i vores køberkartotek og så kontakter vi dig straks vi får en bolig til salg som matcher dine kriterier eller du kan fjerne nogle af de søgekriterier du tidligere har angivet og dermed se om der så kommer nogle boliger af interesse frem.

  • Køberkartotek

WEBm2 tilbyder dig gratis at blive skrevet op i vores køberkartotek og dermed straks blive kontaktet når der kommer en bolig til salg som matcher dine krav. Klik her for flere oplysninger om vores køberkartotek samt for at blive skrevet gratis op.

 

2.     Sammenligning med andre lignende boliger?

Siden Boligsiden´s start i 1999 er det blevet markant lettere for køberne og alle rådgiverne og herunder også mæglerne selv at sammenligne boligerne og altså dermed også vurderer priserne på de enkelte ejendomme. Det er således muligt at lave en søgning i et afgrænset område og dermed få et overblik over hvilke boliger der pt er udbudt i dette afgrænsede område samt hvilken pris de alle er udbudt til samt hvor lang tid de hver især har stået til salg og om de evt. er blevet nedsat i udbudsprisen? Det er også muligt at få en liste frem på alle de realiserede handler i samme område og derigennem se om der er nogen konkret forskel mellem udbudsprisen og den realiserede handelspris i området.

Alle disse statistikker er tilgængelige på Boligsiden og flere andre boligportaler og dermed skulle det gerne være muligt for køber at få sig et nuanceret og rimelig præcist billede af prisniveauet for den pågældende bolig i et bestemt område.

Der er dog områder og ejendomstyper som til tider er mere vanskelige at vurderer og sammenligne og her har man mulighed for at købe en vurderingsrapport hos WEBm2 – ønsker du at vide mere om vurderingsrapport fra WEBm2 kan du klikke her.

3.     Forhandling af evt. pris på boligen

Har du fundet din nye drømmebolig og har du fået rådgivning om boligen mv så kan det være en god ide at forhører sig om sælgers udbudspris er til forhandling?

Du bør som minimum sammenligne boligen med de øvrige boliger i området (se pkt. 2) og det er også en god ide at checke de realiserede handler for området før du beslutter dig for om du ønsker at forhandle en lavere pris med sælger og/eller sælgers ejendomsmægler?

Hvis du ikke rigtig tror du selv vil være så god til dette kan du søge rådgivning herom hos en købermægler eller en anden rådgiver som har forstand på dette. Det er dog vigtigt at pointerer, at sælger altid har ret til at afvise en forhandling og, at sælger også altid kan vælge til hvem han/hun ønsker at sælge ejendommen og derfor er det også god ”latin” altid at have undersøgt både boligen og markedet rigtig grundigt før du som køber eller købers rådgiver påbegynder en forhandling af sælgers kontantpris. Rækkefølgen her er vigtigt i forhold til sælger og sælgers ejendomsmægler idet disse ellers kan få opfattelsen af budet er useriøst. Det er også vigtigt for købstilbudet kan betragtes så seriøst som muligt at alle andre forhold er afklaret og det eneste som mangler før handlen fra køber´s side kan betragtes som endelig ER om sælger kan/vil accepterer det foreliggende købstilbud.

4.     Økonomi

Når du har besluttet dig for at købe bolig, bør du med det samme kigge på hvor meget du har råd til at betale? Kig din økonomi efter i sømmene og søg gerne rådgivning både hos dit nuværende pengeinstitut og også gerne hos en uafhængig rådgiver.

Læg et budget, der viser hvad du/I har til overs hver måned til at betale mad og husleje for. Når du har lagt budgettet, så må du overveje hvor meget du er klar til at betale for at bo i din nye bolig. Det er som regel en dårlig ide at købe en bolig man kun lige akkurat har råd til. Sørg for at der er lidt luft og husk at tænke over hvordan din økonomi vil udvikle sig i fremtiden.
Du skal også huske at der skal en udbetaling til for at købe bolig. Hvis du ikke har den i kontanter skal du låne den i banken. Så derfor skal du huske at medregne betalingen til banken i dit budget. Tag en snak med din bank eller BRF kredit på forhånd, så er du sikker på at du ikke skal til at diskutere med banken, når du står med din drømmebolig på hånden. Du behøver ikke at have en speciel bolig i tankerne, når du taler med banken eller BRF kredit. De er mere interesserede i dig end i huset.

 

Tommelfingerregel:

De fleste banker og realkreditinstitutter arbejder ud fra en given kreditpolitik og en given kreditscore, men en tommelfingerregel kan f.eks. være at husstanden´s samlede indtægt før skat gerne skal udgøre mindst 40% af husstanden´s samlede gæld.

 

Eksempel:

Samlet indkomst før skat p.a.

Kr. 600.000

Jeres samlet gæld bør maksimalt være (600.000 x 100) : 40

Kr. 1.500.000

Nuværende samlet gæld (f.eks. billån, studielån mv)

Kr. 150.000

Evt. friværdi i nuværende bolig eller formue/opsparing i øvrigt

Kr. 100.000

Maksimal kontantpris på ny bolig

Kr. 1.450.000

 

5.     Finansiering af boligen

Langt de fleste ejendomshandler i Danmark gennemføres som kontanthandler. Dette uagtet de færreste af os har likvider (fri midler/kontantbeholdning) til at købe drømmeboligen kontant!

Årsagen hertil skal som oftest søges i at dit eget pengeinstitut ønsker at du skal vælge den finansiering som de ønsker at tilbyde dig som køber. Dette er der heller ikke noget mærkeligt i da de fleste forretninger jo alene tilbyder deres egne varer og ikke konkurrenten´s varer på den anden side af gaden – uagtet denne måske er både bedre og billigere.

Det er derfor yderst vigtigt du som køber ALTID modtager flere tilbud på din kommende finansiering og IKKE kun hos dit eget pengeinstitut. Dette er eneste måde du kan sikrer dig du modtager det bedst mulige finansieringstilbud og på de bedst mulige vilkår. Vi alle er efterhånden blevet klar over at et pengeinstitut , og dermed også vores egen bankrådgiver, mere er bankens mand/kvinde end vores bedste ven og rådgiver. Du bør derfor også kraftigt overveje at få en revisor (eller anden uvildig økonomisk rådgiver) til at gennemgå de forskellige tilbud på finansiering idet der som oftest kan være ritgig, rigtig mange penge at sparer ved blot at sikrer sig det bedste af 2 mulige tilbud. Husk på hvor mange penge det pludselig er du låner og hvor mange penge blot på pct eller få promiller gør i din økonomi over så mange år – derfor anbefaler WEBm2 altid uafhængig rådgiver.

WEBm2 har valgt BRF kredit som samarbejdspartner idet vi ikke som flere af vores kollegaer har nogen ejerkreds som tilfældigvis har både mæglerkæde, bank- og realkreditvirksomhed i én og samme koncern. Ønsker du at modtage uafhængig og uvildig økonomisk rådgivning fra BRF kredit er du velkommen til at Klikke her så søger vi for du bliver kontaktet – og dette er naturligvis helt uforpligtigende og gratis for dig.

 

Boligfinansiering

 

Realkreditlån
Den største del af købesummen fremskaffes sædvanligvis ved optagelse af et realkreditlån. Det betyder, at et realkreditinstitut låner dig penge med sikkerhed i boligen. Ifølge Realkreditloven må et realkreditlån i en helårsejerbolig højst udgøre 80% af købesummen. For fritidshuse er grænsen 60%. Blandet bolig og erhverv kan ligeledes rsikerer at få reduceret belånning.

Sælgerpantebrev
De sidste 15% - for fritidshuse 35% - skal så skaffes et andet sted fra. Tidligere udstedte køber som regel et såkaldt sælgerpantebrev til sælger. Et sælgerpantebrev er et lån fra sælger til køber med sikkerhed i boligen. Sælgerpantebrevet sælges oftest videre til et pengeinstitut eller en anden professionel pantebrevsinvestor. 

I dag vælger det fleste at optage et boliglån direkte i et pengeinstitut. Dette lån vil som regel også være sikret via et pantebrev i boligen. 

Sælgerpantebrevet eller boliglånets størrelse afhænger af, hvor stort en del af købesummen køber råder over på forhånd (f.eks. friværdi fra tidligere bolig). Normalt kan sælgerpantebrevet dog ikke udstedes, så de sammen med realkreditlånet udgør mere end ca. 95% af boligens værdi. 

Kontant udbetaling
Den sidste del af købesummen er den kontante udbetaling. Den kontante udbetaling skal køber som udgangspunkt selv have sparet op. Udbetalingen skal normalt betales ved underskrivelse af købsaftalen eller få dage herefter. Dette sker i praksis oftest ved, at beløbet deponeres hos en ejendomsmægler, en advokat eller i et pengeinstitut. 

Udbetalingen kan man i særlige tilfælde, f.eks. hvis man har en høj indtjening, låne i banken som et almindeligt boliglån. Der findes endda pengeinstitutter, der tilbyder belåning på over 100% af boligens værdi, så køber kan finansiere indflytning og istandsættelse.

Figuren ovenfor viser, hvordan den samlede finansiering ved køb af en helårsbolig, fritidsbolig eller en blandet bolig med både bolig og erhverv typisk ser ud.

Som boligkøber er det en god ide at blive forhåndsgodkendt til lån - inden du finder din drømmebolig. BRF kredit kan udstede et gratis køberbevis – klik her hvis du ønsker at blive kontaktet uforpligtigende herom.



Når man optager et realkreditlån eller udsteder et sælgerpantebrev får långiveren sikkerhed - pant - i boligen for sit lån. Det betyder, at hvis renter og afdrag ikke betales til tiden, kan långiver forlange boligen solgt på tvangsauktion. Når boligen sælges på tvangsauktion, tilbagebetales lånene med pengene fra salget. Hvis pengene fra salget overstiger restgælden, udbetales de overskydende penge til ejeren. Omvendt, er pengene fra salget ikke tilstrækkelige til at dække restgælden, skylder ejeren fortsat det manglende beløb. 

6.     Rådgivning

Det er en stor beslutning at købe bolig - også for dem, der har prøvet det før. Der rejser sig mange spørgsmål, hvor det kan være en god idé for dig som køber at få uvildig rådgivning hos en advokat, der har specialiseret sig i køberrådgivning og som alene vil varetage dine interesser i forbindelse med boligkøbet. Og det selv om ejendomsmægleren hjælper dig godt på vej, når det for eksempel gælder boligens økonomi og forsikringsforhold. 

Ejendomsmægleren har en selvstændig informationspligt over for dig i henhold til bl.a. lov om omsætning af fast ejendom. Du skal dog være opmærksom på at ejendomsmægleren er sælgers mand og derfor ikke kan levere objektive informationer.

Advokaten kan bl.a. hjælpe dig med følgende: 

  • Forhandling med ejendomsmægleren om pris, betingelser og vilkår for overtagelsen
  • En vurdering af handelens juridiske aspekter
  • Gennemgang af tilstandsrapport og forsikringstilbud og vurdere disses konsekvenser for dig og din økonomi
  • Undersøgelse af særlige forhold vedrørende grund og bygninger, herunder deklarationer og servitutter, bestemmelser i grundejer- eller ejerforeningsvedtægter
  • En samlet vurdering af din økonomiske situation efter et køb samt rådgive dig om valg af lån og långiver samt forsikringsselskab
  • Rådgive om ejer- og arveforhold, hvis I er flere, der køber bolig sammen
  • Håndtering af handlen og dennes dokumenter i relation til offentlige myndigheder
  • Oprettelse af skøde og udarbejdelse af refusionsopgørelse
  • Sikre at betalingerne i forbindelse med købet sker rigtigt og sikkert for dig

Advokaten eller køberrådgiver er din og kun din rådgiver ved købet. Du betaler advokaten/køberrådgiver for at varetage dine interesser.

Du kan også få og får ofte god rådgivning hos øvrige aktører, der medvirker ved dit boligkøb. Men ifølge loven skal ejendomsmægleren først og fremmest varetage sælgers interesser. Andre virksomheder, det gælder ikke mindst din bank eller sparekasse, et realkreditinstitut eller et forsikringsselskab, lever ikke af at rådgive dig ved dit boligkøb, men af at sælge lån eller forsikringer til dig. Derfor er det fornuftigt af dig at finde din egen uvildige rådgiver. 

 

 

a)    Pris

  1. Forhandling af evt. pris på boligen
  2. Afdække prioritering af f.eks. nedslag i købspris ctr risikoen for ikke at få lov til at købe boligen
  • Vælge den bedste strategi og det bedste tidspunkt for evt. forhandling heraf

 

b)    Byggeteknisk

  1. Hvis ikke du tilfældigvis selv er uddannet enten i teori eller praksis er det altid en god ide at tage en byggesagkyndig med ud og se på boligen. Dette behøver ikke nødvendigvis at være ved første besøg på ejendommen, men vil være typisk når drømmeboligen er fundet og boligen besigtiges for anden gang. Den byggesagkyndige kan gennemgå installationer og boligens generelle tilstand og give dig konkret rådgivning og vejledning i hvordan disse fejl evt. afhjælpes og i nogle tilfælde også et overslag på hvad de evt. vil koste at få udbedret. Spørg sælger eller sælgers ejendomsmægler om der er lavet en tilstandsrapport og en eleftersynsrapport og bed om evt. at få den/de tilsendt inden du ser boligen sammen med den byggesagkyndige. Så kan den byggesagkyndige tage udgangspunkt i den ved gennemsynet sammen med dig.

Husk at alle boliger har mangler det vigtigste er at der er taget højde for det i prisen, så når du og evt. rådgiver sammenholder prisen med de øvrige ejendomme som er udbudt og solgte kan du/I enten selv få dem udbedret når du overtager boligen eller evt. forhandle med sælger om at sørge for dette forinden overtagelsen.

  1. Gennemgang kan mange gange også med fordel foretages en tømrer, elektriker, murer eller VVS og kloakmester alt efter hvilke skader/fejl der er nævnt i den konkrete ejendom. Fordelen herved vil oftest være de både i praksis ved hvordan problemerne løses og som oftest også kan give dig et konkret tilbud på udbedringen af netop denne konkrete fejl/mangel.

 

c)     Finansiering

  1. Forhandling af evt. finasieringstilbud på boligen
  2. Rådgivning om det bedste og evt. mest sikrer type realkreditlån
  • Få afklaret tidshorisont for valg af finansiering
    1. Hvis du f.eks. kender din tidshorisont i den nye bolig og ved den kun er 2-3 år kan det være afgørende for valget af realkreditlånet
    2. Afklar også din risikoprofil. Der er ingen grund til at vælge en type finansiering som ikke stemmer overens med dit temperament og økonomiske råderum.

 

d)    Jura

  1. Gennemgå alle handlens dokumenter og rådgive dig ud fra disse om hvad du evt. særligt skal være opmærksom på.
  2. Rådgive dig omkring evt. specielle forhold der gør sig gældende i ejerforening, andelsboligforening eller grundejerforening, økonomi og herunder evt. renterisici i samme og evt. forpligtigelser i servitutter og deklarationer mv
  • Drøfte evt. ejer- og arveforhold og herunder også evt. samejeovernskomst

 

7.     Fortrydelsesret

En købsaftale er en juridisk bindende aftale mellem køber og sælger. Derfor er det vigtigt, at du ved, hvad du gør, når du skriver under på købsaftalen, dvs. afgiver et købstilbud. Tag gerne din advokat eller køberrådgiver med på råd før du skriver under på købsaftalen. Sørg ALTID for at købsaftalen er betinget af, at din advokat skal godkende handlen i sin helhed.  Og her er det helt afgørende forbeholdet klart indikerer at det gælder …handlen i sin held.

I øvrigt har du ifølge Forbrugerbeskyttelsesloven som køber ret til at fortryde en underskrevet købsaftale i op til 6 hverdage efter begge parter´s underskrift af aftalen. Bliver det aktuelt bør du kontakte din advokat eller køberrådgiver omgående. Det betyder, at selv om I begge to har underskrevet købsaftalen, kan handlen gå i vasken. For at køber kan udnytte sin fortrydelsesret, kræver dette, at køber inden 6-dages fristens udløb betaler sælger en godtgørelse på 1 % af købesummen. Såfremt køber allerede har betalt en del af købesummen, kan kravet på godtgørelse blive dækket ved simpel modregning. Derfor bør du så vidt muligt benytte dig af dit advokatforbehold, hvis du fortryder din underskrift.

Fortrydelsesretten omfatter aftaler om køb af fast ejendom, når ejendommen hovedsageligt er bestemt til beboelse for køberen, dvs. én- og tofamiliehuse, ejerlejligheder og sommerhuse, men også køb af en ube-bygget grund, der skal anvendes til opførelse af en bolig for køberen. Reglerne gælder også for køb af en andel i en andelsboligforening samt køb af aktie eller anpartslejlighed eller anden form for rettighed, der giver brugsret til en bolig. Derimod gælder reglerne ikke for køb af fast ejendom på auktion, såvel tvangsauktion som frivillig auktion (f.eks. ejendomme udbudt i licitation), køb af landbrugsejendom, der er undergivet en landbrugspligt, timesharelejligheder samt andelsboliger, der endnu ikke er opført.

Fortrydelsesretten er først og fremmest betinget af, at køber senest 6 hverdage - lørdag regnes ikke som en hverdag - efter aftalens indgåelse giver sælger skriftlig underretning om, at denne ønsker at træde tilbage fra aftalen. Er aftalen indgået ved, at køber har accepteret et salgstilbud af sælger, regnes fristen på 6 hverdage fra tidspunktet, hvor salgstilbuddet er kommet køber til kundskab. Der kan i sidstnævnte tilfælde være en risiko for, at fristen allerede er udløbet, inden aftalen indgås, og at der derfor ikke er en fortrydelsesret.

Hvilke ting skal du særligt være opmærksom på ifm  fortrydelsesretten

Der er tilfælde, hvor køber allerede har taget ejendommen i brug. I disse situationer er fortrydelsesretten betinget af, at ejendommen inden udløbet af 6-dages fristen stilles til sælgers disposition, dvs. køber skal rømme ejendommen.

Det kan ligeledes forekomme, at køber efter aftalens indgåelse har foretaget fysiske indgreb i eller forandringer på ejendommen. Fortrydelsesretten er her betinget af, at køberen inden 6-dages fristens udløb tilbagefører ejendommen til væsentlig samme tilstand som før indgrebet eller forandringen. Er dette ikke muligt, kan køber ikke træde tilbage fra aftalen. Bagatelagtige indgreb eller forandringer kan dog ikke fratage køber sin fortrydelsesret. Ydermere er fortrydelsesretten betinget af, at køber udbedrer skader eller forringelse på ejendommen inden udløbet af 6-dages fristen, som køber ved udvist uagtsomhed har påført ejendommen. Dette medfører således også, at det er sælger, der bærer risikoen for hændelige skader på ejendommen i den periode, hvor køber kan fortryde. Det er dog købers bevisbyrde, at der ikke er udvist uagtsomhed.

 Hvis købsaftalen er blevet tinglyst, skal køber inden 6-dages fristens udløb sørge for, at aftalen bliver aflyst igen.

8.     Praktiske informationer

Meld flytning i god tid
På posthuset kan du melde flytning. Så bliver din post videresendt i 6 måneder. Husk også at flytte telefon, aviser o.lign. 

Du skal melde din flytning til:

  • Arbejdsgiver
  • Aviser, blade og tidsskrifter
  • Biblioteket
  • Blodbanken
  • Dyrlæge
  • Ejendommens kontor eller værten
  • El/gas
  • Folkeregistret (Du kan melde flytning på nettet – du skal bruge din NemId)
  • Foreninger/klubber
  • Forsikringsselskab
  • Kontokort/medlemskort
  • Læge/tandlæge
  • Olieselskab
  • Pengeinstitut
  • Post Danmark (Du kan få en blanket hos dit postkontor eller på nettet)
  • Redningskorps
  • Skole/daginstitution
  • Sygeforsikringen Danmark
  • Telefonselskab og netudbyder
  • Vandværk

Overtagelsesdagen
Overtagelse sker som regel kl. 12 og det er en god ide at mødes for at aflæse el- og gasmåler i fællesskab. 

 

Du er altid velkommen til at kontakte WEBm², hvis du skulle have yderligere spørgsmål ang. køb af bolig, vores kundeservice har telefonnummer 7025 7777.

Copyright © WEBm2 A/S - din online ejendomsmægler · CVR 29 91 99 17 · webm2-web03 (0.008 sek.)