Sælgerguide

Indholdsfortegnelse

• Forløbet i en ejendomshandel

• Før du sætter din bolig til salg

• Valg af ejendomsmægler

• Markedsføring

• Annoncering i Aviser

• Internettet

• Køberkartotek

• Book salgsvurdering af boligen

• Hvilke dokumenter skal mægleren bruge

• Salgsbudgettet

• Formidlingsaftalen

• Salgsforberedelse

• Tilstandsrapport

• Energimærke

• Til salg skilt

• Gode råd til bedre boligsalg

• Fremvisning

• Åbenthus

• Forhandling

• Købsaftale

• Fortrydelsesret

• Rådgivning

• Ejerskiftelån

• Sælgerpantebrev

• Kurssikring

• Indfrielse af eksisterende lån

• Hjemtagelse af nyt ejerskiftelån

• Skødet

• Reguleringsopgørelse

• Refusionsopgørelse

• NemID

• Før overtagelsen

• På selve overtagelsesdatoen

• Afregning/Frigivelse

• Testimonial

• Når boligen er solgt

• Nyttige adresser og telefonnumre

Forløbet i en ejendomshandel

Lad det være sagt med det samme – der er ikke 2 handler som er ens. Der er dog flere lighedstegn og det er dem vi her vil prøve at skitsere. Formålet med denne guide er således at give dig som sælger nogle pejlemærker du kan forholde dig til. Har du som sælger spørgsmål du ikke synes er besvaret i denne guide er du altid velkommen til at kontakte vort kontor.

Før du sætter din bolig til salg

De fleste handler starter med familiens behov har ændret sig. Typisk er den nuværende bolig blevet for stor – børnene er måske flyttet? Eller boligen er blevet for lille – der er børn på vej? Eller familien skal måske flytte pga. nyt job? Uanset hvad årsagen er til du ønsker at sælge er der nogle få gode råd vi her ønsker at give dig i forhold til den nye bolig du gerne vil have. Hvilken type bolig søger du – hus, lejlighed? Hvilket prisleje skal den nye bolig have?

Hvilket område skal den nye bolig ligge i? Er der specielle krav – altan, 1 plan etc.

Hvis ikke du allerede har fundet din nye bolig kan WEBm2 være dig behjælpelig med at finde din nye bolig. Vi kan oprette dig i vores køberkartotek og tilråder også alle sælgere at de først køber når de har solgt idet alternativet er forbundet med nogle risici som ellers normalt vil kræve en særdeles stærk økonomi og i øvrigt også lægge et større pres på det kommende boligsalg.

Byttehandler er herudover ikke unormalt og såfremt du kunne være interesseret heri hører vi meget gerne om hvilke ønsker du har hertil. Herefter kontakter vi de respektive ejendomme for at afdække mulighederne for en evt. byttehandel – mageskifte.

Valg af ejendomsmægler

De fleste sælgere ønsker at få vurderet deres ejendom af 2-3 lokale mæglere. Dette for dels at få afdækket hvilket prisniveau ejendommen ligger i og dels for at få afklaret hvilke omkostninger der vil være forbundet med en kommende ejendomshandel.

Prisniveauet for ejendommen kan herudover også findes ved at undersøge de store boligportaler boligsiden.dk og boliga.dk – her kan du se meget præcist hvilke ejendomme der p.t. er til salg i netop dit område og herudover kan du også se hvilket prisleje disse er udbudt til og sidst men ikke mindst kan du også direkte se hvilken pris der sidst er handlet til i dit område. Alt sammen redskaber der hjælper dig til at finde dit eget prisleje på netop din ejendom med justeringer af stand, beliggenhed m.v., men helt afgjort også i forhold til hvor lang tid du vil have boligen til salg? Den skal jo konkurrere med dem som allerede er udbudt til salg. Normalt betyder en længere salgstid også en lavere handelspris. Det er altså ret afgørende at udbudspris afstemmes med markedet for netop at opnå den bedst mulige salgspris!

De fleste ejendomsmæglere tilbyder Solgt eller Gratis og det gør WEBm2 også. Det er dog langt fra alle som får det største provenu eller overskud i deres bolighandel ved netop denne salgsform. Årsagen hertil er mange. Den primære grund til netop denne salgsform typisk er den dyreste skyldes at de fleste købere synes at de nyeste udbudte ejendomme er de mest interessante og derfor primært er mest interesseret i dem i netop starten af salgsperioden. Dette betyder for dig som sælger at du har størst sandsynlighed for at sælge din ejendom i begyndelsen af salgsperioden. Det er også her de fleste

modtager et købstilbud på ejendommen. Har du som sælger valgt en Solgt eller Gratis metode betyder dette omvendt at du accepterer et unormalt højt salær som er fast i hele perioden som kompensation mod det til gengæld er gratis når perioden er slut. Dette virker selvfølgelig tillokkende at alt er gratis, men fokus er samtidig flyttet væk fra størrelsen på salæret og du har som sælger samtidig valgt at tænke ud fra du netop ikke får solgt din bolig?! Fokus bør i stedet være at få solgt – og til det lavest mulige salær!

Eksempel

 

Ovennævnte eksempel viser at der typisk går helt op til 4 år før en Efter Regning model bliver dyrere end Solgt eller Gratis samtidig med prisen under hele forløbet falder. Det bør derfor være tidsfaktoren som bestemmer valget af salgsmetode. Sammenholdt med sælger i alle 4 år har det lavest mulige salær til at få solgt sin ejendom og dermed kan optimerer sit provenu ved f.eks. at accepterer et købstilbud indenfor udløbet af de 4 år!

Hos WEBm2 tilbyder vi dig Solgt eller Gratis på vores salær. Udgifterne til fotopakke, annoncering, dokumenter og attester i handlen er derimod Efter Regning.

Kontakt WEBm2 på 7025 7777 for nærmere information.

Markedsføring

Når du skal sælge er det helt afgørende din ejendom udbydes netop der hvor køberne er – og det er på internettet!

Markedsundersøgelser viser at mere end 95% af alle købere findes på internettet. Årsagen til denne markante gruppe af købere netop findes her er at netop søgeportalerne på internettet gør det muligt for køberne at danne sig et overblik over hvilke ejendomme der til enhver tid er udbudt samt til hvilken pris. Herudover kan de også se billeder, plantegning, økonomiske tal, downloade rapporter og meget meget mere. Det giver således en køber mulighed for at sidde derhjemme eller på arbejdet og samtidig søge i alle de ejendomme som matcher netop de kriterier som køber selv har indtastet i søgerobotten – og dette er årsagen til køberne har flyttet sig over på internettet og dermed også i en vis udstrækning væk fra avisen eller den lokale mæglerforretning.

Det er derfor helt afgørende for dig som sælger at sikrer dig fokus for din ejendomshandel er på internettet.

Markedsføring på internettet er sammenholdt med avisannoncering også meget billigere. Dette er en meget afgørende faktor for hvorfor vi hos WEBm2 kan konkurrerer med de traditionelle mæglerkæder uden det går udover kvaliteten eller udbudstiden.

Hvem tror du f.eks. der betaler for de mange dyrere helsidesannoncer i din lokalavis? Hvorfor skal du betale for lokalannoncering når din køber med 95% sikkerhed findes på internettet som er næsten gratis?

Annoncering i Aviser

Denne markedsføringsform er både utidsvarende og oftest meget dyr. Du bør derfor meget overveje om denne type markedsføring er den rette for netop din ejendom?

Skulle du som sælger gerne ville holde åbenthus eller lign kan det dog være en god ide at supplere med netop en lokal- eller regional avis annonce, men også her bør alternativerne overvejes. Der kan f.eks. også annonceres med

åbenthus på internettet. Kontakt WEBm2 for nærmere oplysninger herom.

Internettet

Siden 1999 har internettet spillet en stadig større rolle i næsten enhver ejendomshandel. Det er absolut det sted hvor næsten alle købere søger efter deres nye bolig og nye tal viser også at mere end 95% af køberne har anvendt internettet til at søge efter bolig på!

Internettet er således uden sammenligning den vigtigste parameter for dig som sælger og da den samtidig kan være en meget billig salgskanal bør du selvfølgelig udnyttet dette som sælger til egen fordel og dermed spare tusindevis af kroner i dit salær uden at give køb på kvalitet eller effektivitet!

berkartotek

Næsten alle ejendomsmæglere tilbyder købere at blive skrevet gratis op i en form for database – oftest kaldet et køberkartotek.

Dette er en udmærket service for en køber, men netop fordi internettet giver samme køber mulighed for på et hvilket som helst givent tidspunkt selv at lave en total søgning på internettet og dermed selv kunne se hvilke emner der matcher hans eller hendes kriterier er det en database eller et køberkartotek som desværre ikke rummer mange andre købere end dem som allerede eksisterer på nettet i forvejen.

Flere mæglerkæder tilbyder samtidig at skrive til de købere som frivilligt har ladet sig registrerer i deres køberkartotek såfremt en ny ejendom kommer til salg og som netop matcher kriterierne for denne køber. Flere af de samme mæglerkæder markedsfører samtidig alle andres emner – altså salgsemner som ikke er til salg hos dem selv, men derimod hos deres konkurrenter og det betyder derfor at også WEBm2 ś sælgere får glæde af netop dette køberkartotek som vores konkurrenter har idet også vores emner markedsføres hos disse.

Så igen hvorfor betale mere i salær uanset størrelsen på den pågældende mæglers køberkartoteket eftersom du højest sandsynligt får adgang hertil alligevel?

Book salgsvurdering af ejendommen

De fleste sælgere ønsker at få vurderet deres ejendom af 2-3 lokale mæglere. Dette for dels at få afdækket hvilket prisniveau ejendommen ligger i og dels for at få afklaret hvilke omkostninger der vil være forbundet med en kommende ejendomshandel.

Se i øvrigt også tidligere punkt – Valg af ejendomsmægler. WEBm2 tilbyder alle sælgere et billigere salær – kontakt os for en sammenligning. Ring på 7025 7777.

Hvilke dokumenter skal mægleren bruge

• Skatter og Afgifter for 2015

• BBR-ejermeddelelse

• Off. vurdering for 2012

• Kopi af evt. pantebreve samt seneste terminskvittering

• Seneste årsopgørelse fra kreditforening incl. Kontrolkode samt seneste terminskvittering

• Seneste opkrævning af fællesudgift/Grundejerforening

• Seneste årsopgørelse fra el, vand, vandafledning og varme

• Forsikringspolice (ved hus/fritidshus) samt seneste præmieopkrævning

• Evt. tilstandsrapport og energimærke for ejendommen

• Oplysninger om evt. antenneforening eller andre abonnementer

Salgsbudgettet

Efter din ejendom er blevet vurderet vil du som sælger modtage et salgsbudget. Dette budget indeholder en oversigt over samtlige indtægter og samtlige udgifter der er forbundet med salget af ejendommen.

WEBm2 udarbejder altid sine salgsbudgetter så du som sælger kan se hvilke ydelser der er obligatoriske samt hvilke der er tilvalg. Dette netop for du som sælger selv kan vælge nøjagtigt de ydelser du har brug for og dermed ikke skal betale for ydelser du ikke har brug for.

Salgsbudgettet er udarbejdet ud fra dagskurser og eftersom disse ændres dagligt kan salgsbudgettet altså også ændre sig frem i tiden. Herudover vil nogle beløb være anslået idet den reele udgift for nogle udlæg først kendes på et senere tidspunkt. Du vil dog altid modtage et salgsprovenu når en køber henvender sig og har underskrevet en købsaftale og heraf skulle de endelige tal gerne fremgå alene med forbehold for indfrielseskurserne på de indestående lån.

Formidlingsaftalen

En formidlingsaftale er en aftale mellem dig som sælger og WEBm2 som ejendomsmægler. Formidlingsaftalen skal være skriftlig og den indeholder en fuldmagt fra dig som ejer af ejendommen til vi som mægler må udbyde ejendommen til salg samt herudover også en generel fuldmagt til at indhente de nødvendige dokumenter skal anvendes.

Formidlingsaftalen indeholder størrelsen på salæret og udlæg. Aftalens varighed. Hvilken værdiansættelse WEBm2 har sat ejendommen til samt selvfølgelig hvilken udbudspris der er aftalt ejendommen udbydes til.

Formidlingsaftalen indeholder også en angivelse om salgsarbejdet er ud fra

Solgt eller Gratis eller om det er Efter Regning.

Formidlingsaftalen indeholder ligeledes en fortegnelse af tilvalg og fravalg. Formidlingsaftale er ikke nødvendig ved Selvsalg uden mæglerpakke.

Salgsforberedelse

Når formidlingsaftalen er underskrevet kan salget sættes i gang.

WEBm2 vil herefter udarbejde salgsopstilling, finansieringstilbud, indsætte tekst og billeder (evt. bestille fotos såfremt dette er aftalt) samt uploade sagen til internettet. Herudover vil WEBm2 bestille evt. manglende dokumenter til sagen samt bestille kommunalt oplysningsskema og tingbogsattest. Afhængig af hvilken aftale der er indgået skal der ligeledes bestilles tilstandsrapport, elrapport og energimærke såfremt dette ikke allerede foreligger. Nye forsikringstilbud vil blive bestilt når gyldig tilstandsrapport foreligger.

Når alle dokumenter og attester foreligger er ejendommen reelt klar til at blive solgt og her udarbejder WEBm2 også købsaftalen således den er klar når en potentiel køber melder sig på banen.

T ilstandsrapport

Kilde : Danske Bygningssagkyndige.dk

 

Hvad er omfattet af en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport omfatter alle bygninger på grunden med mindre de er direkte undtaget. Se Bygningsbeskrivelse side 4 i rapporten. Heraf fremgår hvilke bygninger der er på grunden. Under Bemærkninger pkt. 4 anføres hvilke sekundære bygninger, der eventuelt er undtaget i tilstandsrapporten.

Der kan være bygninger, som ikke er godkendte af bygningsmyndigheden, eller bygninger som afviger i anvendelse eller markant i størrelse. Dette fremgår af Bemærkninger pkt. 5.

Et huseftersyn/tilstandsrapport er en professionel vurdering af, om bygninger på ejendommen er i ringere stand end tilsvarende bygninger af samme alder. En tilstandsrapport afdækker synlige skader, som nedsætter bygningens funktion eller værdi nævneværdigt. Desuden afdækker en tilstandsrapport tegn på skader eller andre fysiske forhold, der giver en nærliggende risiko for, at der kan udvikles en egentlig skade.

Karaktersystem i en tilstandsrapport

De fundne skader fremgår af "Registrering af bygningens tilstand". Skaderne tildeles en karakter efter følgende skala i en tilstandsrapport:

K0 i en tilstandsrapport - Kosmetiske skader

Beskriver skader eller forhold, som kan påvirke købers indtryk af ejendommen.

K1 i en tilstandsrapport - Mindre alvorlige skader

Beskriver skader, som ikke har nogen indflydelse på bygningsdelens eller bygningens funktion.

K2 i en tilstandsrapport - Alvorlige skader

Beskriver skader, som medfører, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid. Dette vil ikke medføre skader på andre bygningsdele.

K3 i en tilstandsrapport - Kritiske skader

Beskriver skader, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid. Dette svigt risikerer at medføre skader på andre bygningsdele.

UN i en tilstandsrapport - Bør undersøges nærmere

Beskriver forhold, hvis konsekvens ikke kan fastlægges tilstrækkelig ved den visuelle gennemgang. Det kan være en alvorlig skade. Derfor bør art, omfang og konsekvens altid afklares. Hvis køber vælger at købe ejendommen, uden at forholdet er undersøgt nærmere, bærer køber selv risikoen.

En eventuel note til den anførte skade er den bygningssagkyndiges vurdering af og skøn over skadesårsager og konstruktioner.

Resumé i en tilstandsrapport

I beboelsesdelen omfattes en summering af skadeskaraktererne for de enkelte bygningsdele og i "Generelle kommentarer til bygningens tilstand" konkluderer den bygningssagkyndige vurderingen af beboelsesdelens tekniske tilstand.

Sælgers oplysninger i en tilstandsrapport

Sælgers oplysninger om ejendommen er en vigtig del af en tilstandsrapport. Ud fra sit kendskab til ejendommen besvarer sælger spørgeskemaet, normalt som indledning til husundersøgelsen. Det er vigtigt, at køber gennemlæser besvarelsen for derigennem at få et mere nuanceret kendskab til ejendommen.

Bygningskonstruktioner

Afsnittet "Bygningskonstruktioner" i en tilstandsrapport, indeholder oplysninger til ejerskifteforsikring og omfatter beskrivelse af de enkelte bygningsdeles opbygning. Oplysningerne er møntet på ejerskifteforsikringen, men der kan også være anført vigtige oplysninger om kendte risici ved de enkelte konstruktioner, men hvor der endnu ikke er konstateret skader.

Hvad er ikke omfattet af huseftersyn og tilstandsrapport?

Kort fortalt omfatter huseftersynet og en tilstandsrapport ikke følgende forhold:

• Skader ved huset, som ikke er visuelt konstaterbare.

Disse skader vil være dækket af en ejerskifteforsikring.

• El- og vvs-installationernes funktion

• Æstetiske eller arkitektoniske forhold

• Sædvanligt slid og bygningernes normale vedligeholdelsestilstand

• Bagatelagtige forhold, som kan antages ikke at påvirke bygningernes brug eller værdi nævneværdigt

• Planløsningen og bygningernes indretning samt bygningernes placering på grunden

• Bygningernes lovlighed, bortset fra åbenlyse overtrædelser af bygningslovgivningen

• Løsøre og hårde hvidevarer

• Udendørs svømmebassiner og tilhørende tekniske installationer

• Markiser og baldakiner

• Indretninger/ installationer uden for bygningerne

Ud over dette skal man være særligt opmærksom på, at en tilstandsrapport efter huseftersynsordningen ikke omfatter økonomisk overslag over omkostningerne til skadesudbedring samt en vurdering af restlevetider ved de enkelte bygningsdele. Eksempelvis skal et nedslidt tag kun omtales i en tilstandsrapport, hvis der ved eftersynet var tegn på utætheder og skader.

Endelig omfatter tilstandsrapporten ikke rådgivning om hvorledes en omtalt skade kan udbedres.

Tilstandsrapportens byggetekniske udtryk

En tilstandsrapport er et byggeteknisk dokument som uundgåeligt indeholder tekniske udtryk som ikke er alment kendte - f.eks. ord som flunke, kip, rulleskifte eller vandnæse. Hvis du har problemer med at læse tilstandsrapporten kan du med fordel slå op i Illustreret Byggerodbog forinden du tager kontakt til den konkrete byggesagkyndige.

Energimærke

Kilde : Danske Bygningssagkyndige.dk

Et energimærke er lovpligtigt når du skal sælge din bolig. Som ejer eller sælger har du pligt til at få foretaget et energimærke af en beskikket energikonsulent. Yderligere er det blevet er en

obligatorisk del af salgsopstillingen hos ejendomsmægleren. Boligen må simpelthen ikke sættes til salg på boligsiden.dk før der er udarbejdet et energimærke.

Formålet med energimærkning

Det primære formål med at energimærke, er at motivere til energibesparelser og øge effektiviteten inden for anvendelse af energi i bygninger. Men for købere af din bolig er det mest for at se hvad der er af energimæssige udgifter forbundet med købet. Så sørg for at få en god snak med energikonsulenten når de kommer ud for at lave energimærket. Måske er det kun få forbedringer der skal laves for at forbedre energimærket, og derved forøge chancerne for at få boligen solgt.

Et energimærke omfatter:

• En standardiseret beregning af din bygnings forbrug og energimæssige tilstand, beregnet ud fra et normalt forbrug af bygningen.

• En oversigt over forslag til hvordan du eller boligkøber kan lave energibesparende foranstaltninger og råd om hvorledes energiforbruget i bygningen kan reduceres.

• Yderligere kan et energimærke indeholde forslag til besparelser på vandforbruget.

Energikonsulenten beregner energimærket ud fra faste regler, og forudsætningerne som altid er skrevet i det endelige energimærke.

Forskellige energimærker til forskellige ejendomstyper

Der er forskellige regler for energimærkning, og hvornår energimærkningen skal udføres. Det afhænger af ejendomstypen. De forskellige ejendomstyper er f.eks. enfamiliehus, flerfamiliehuse, ejerlejligheder, andelsbolig, kontor- og erhvervsejendomme, nybyggeri osv. Et energimærke udarbejdes af energikonsulenter, som er uddannet og beskikket af Energistyrelsen.

Priser for energimærke

Pris for energimærkning af enfamiliehuse, rækkehuse, sommerhuse og stuehuse er reguleret af Erhvervs- og Byggestyrelsen.

Der ydes rabat ved udførelse samtidig med en tilstandsrapport.

Til Salg Skilt

Til Salg skilt kender de fleste sælgere – tror de.

Hos WEBm2 er et Til Salg Skilt ikke blot et alm. skilt med et logo og en simpel tekst som ”Til Salg” og så et telefonnr.!

Vi har gennem mange års erfaring anvendt nogle simple men afprøvede teknikker og herved er vi kommet frem til et Til Salg Skilt på hele 50 x 70 cm!

Se eksempel her

WEBm2 ś Til Salg Skilt virker! Næsten alle købere som ser skiltet stopper op og læser skiltet, hvilket netop er hele ideén med skiltet! Skiltet har selvfølgelig QR-kode integreret hvilket gør købere kan scanne koden med deres iPhone eller android telefon og direkte hente alle oplysninger ned på deres egen mobiltelefon og dermed huske alle detaljer om huset og evt. tidspunkter for åbenthus m.v.

Skiltet indeholder også helt utraditionelt billeder fra ejendommen som blikfang og med en del oplysninger som f.eks. boligareal, antal værelser/stuer, grundareal, opførelsesår m.v. En bestemt relevant oplysning kan dog ikke direkte aflæses på skiltet og det er prisen! Årsagen hertil er bevist eftersom vi naturligvis gerne vil i kontakt med den potentielle køber og derfor gerne vil have de, efter at have set skiltet, vælger at kontakte os eller dig som sælger så vi/du kan udfører normalt salgsarbejde.

Husk også skiltet opfanger evt. naboer og venner til disse som evt. kender nogen som kunne være interesseret i at bo netop der!

NB. Ved lejligheder gælder der særlige vilkår og derfor kan skiltet heller ikke være så stort og dermed ser dette anderledes ud. Her anvendes et udhængsskilt, se eksempel her.

Gode råd til bedre boligsalg

Her angives nogle få men enkle ting der helt sikkert hjælper dig til at få et bedre og mere smidigt boligsalg.

• Det er vigtigt der er pænt og ryddeligt og specielt at gulvareal er ryddet mest muligt. Puds evt. vinduerne, vask gulvet og støv af dermed virker rummene lyse og mere rummelige.

• Sørg for græsset er klippet og blomsterbede fri for ukrudt. Det giver et meget bedre indtryk af selve huset.

• Pynt evt. op med friske afskårede blomster eller nogle grønneplanter. Det pynter i alle hjem og hjælper til med at drømmene løftes.

• Træk altid gardiner fra så lys kan slippe igennem og gøre rummene lyse og venlige. Lys påvirker os mennersker særligt meget og er derfor meget vigtigt.

• Luft altid godt og grundigt ud. En indesluttet lugt kan virke afskrækkende på en køber.

• Hjemmebagt giver også altid en speciel og possitiv atmosfære.

• Har du husdyr er det meget vigtigt disse evt. er fjernet ved fremvisninger. Årsagen er ikke alle købere bryder sig om husdyr og heller ikke alle husdyr bryder sig om fremmede!

• Lad om muligt ejendomsmægleren om fremvisningen (tilvalg). Årsagen hertil skal alene ses ud fra ikke alle købere ønsker at give reelt udtryk for ejendommen såfremt sælger er tilstede – køber har vel pli. Dermed kan vigtige købssignaler fejlfortolkes eller direkte misfortolkes og evt. barriere hos en køber kan ikke blive ”løst” og dermed kan et potentielt salg gå i vasken. Mæglerne hos WEBm2 har erfaringen lad den blive brugt selvom du som sælger kender din bolig bedst.

Fremvisningen

Fremvisningen sker oftest ved en køber ser boligen på internettet og herefter kontakter enten WEBm2 eller dig som sælger direkte for aftale om passende tidspunkt for fremvisning.

Det kan dog også forekomme ifm. åbenthus arrangement hvor en eller flere potentielle købere har valgt at give møde for at besigtige ejendommen.

Hos WEBm2 er fremvisning tilvalg og det er derfor helt op til dig som sælger hvem som påtager sig denne opgave.

Åbenthus

Åbenthus er et forudbestemt tidspunkt hvor alle interesserede indbydes til at møde op på ejendommens adresse for at besigtige ejendommen uden forudgående aftale herom.

Åbenhus kan varmt anbefales med passende mellemrum.

Husk at få navn, telefonnumrer og evt. emailadresser på de fremmødte idet det ellers ikke vil være muligt at kontakte disse efterfølgende for at følge op!

Husk annoncer tidspunktet i god tid forinden så er der større chance for et godt fremmøde.

Forhandling

Dette kan være en vanskelig process og oftest kræver det også en smule erfaring og en vis portion psykologi og såfremt du ikke føler du som sælger ønsker at påtage dig denne opgave kan du vælge WEBm2 skal påtage sig denne opgave.

Denne opgave er tilvalg i alle mæglerpakker med undtagelse af Premium pakken.

bsaftale

Når en køber viser sig at være interesseret vil du som sælger eller WEBm2 som mægler indgå i en form for realitetsforhandling med køberen. Såfremt køber stadig er interesseret herefter vil der typisk blive udarbejdet en købsaftale som køber vil blive anmodet om at underskrive og indtil du som sælger vælger at underskrive købsaftalen er denne alene et købstilbud.

Købsaftalen indeholder de vilkår ejendommen handles under og angiver ligeledes alle de frister, vilkår og dokumenter som handlen er betinget af og såfremt både køber og dig som sælger kan tiltræde disse vilkår vil købsaftalen normalt blive underskrevet af begge parter hvorefter ejendommen er solgt.

Fortrydelsesret

Når købsaftalen er underskrevet af dig som sælger og køber har modtaget besked herom vil køber have 6 hverdage til evt. at fortryde købet. Skulle køber vælge at benytte sig af sin lovmæssige fortrydelsesret skal køber betale dig som sælger 1% af den nominelle købesum i købsaftalen.

Det er derfor meget usædvanligt at køber herefter fortryder.

Rådgivning

WEBm2 tilbyder alle sælgere rådgivning i forbindelse med salget af en ejendom.

Ønsker du som sælger rådgivning kan du til enhver tid kontakte WEBm2 og herefter vælge nøjagtig den type rådgivning du føler du har behov for. Det kan f.eks. være den totale handel eller det kan være dele deraf, f.eks. i forbindelse med selve forhandlingen med køber eller den efterfølgende berigtigelse og rådgivningen er derfor også afhængig af hvilken type mæglerpakke du har valgt hos WEBm2 – dog kan du altid senere tilvælge netop den type rådgivning du skulle få brug for såfremt du ikke fra starten har valgt denne pakke.

Du vil derfor altid føle du kan få hjælp såfremt du skulle få behov herfor.

Ejerskiftelån

Tidligere kunne en handel gennemføres som en finansieret handel, men efter 1/1 2015 gennemføres alle handler som en kontanthandel - altså uden noget finansieringstilbud og dermed også uden noget ejerskiftelån og sælgerpantebrev, men alene med en udbetaling og som oftest en bankgaranti for restkøbesummen.

Lovgivningen giver mulighed for en belånning i helårsbeboelse på max 80% af købesummen. Hvilken lånetype køber vælger vil afhænge af den rådgivning og anbefaling som køber typisk forinden har aftalt med købers eget pengeinstitut.

Ønsker køber tilbud på finansiering henviser WEBm2 køber til BRF kredit med anmodning om de vil tage sig af denne ekspedition idet dette ikke længere er lovligt for mæglerne i Danmark.

WEBm2 kan i øvrigt også tilbyde dig attraktive ydelser via vores samarbejdspartner BRF Kredit på f.eks. hjemtagelse og indfrielse af evt. eksisterende lån i ejendommen. Her kan du opnå særligt fordelagtige vilkår – kontakt os for tilbud herpå.

Sælgerpantebrev

Dette anvendes nærmest aldrig mere jf. ovenstående.

Et sælgerpantebrev er et pantebrev, som køber udsteder til sælger som sikkerhed for evt. restkøbesum. Restkøbesummen er den del som er tilbage når udbetalingen og størrelsen på ejerskiftelånet (kontantomregnet) er fratrukket den kontante købesum. Typisk mellem 10-15 % af købesummen.

Købsaftalen angiver normalt en frist til køber samt en indfrielseskurs til køber såfremt denne ønsker at indfri sælgerpantebrevet, hvilket normalt skal ske senest fristen for udstedelse af skødet.

Om en køber vælger at indfri et sælgerpantebrev afhænger normalt af om køber har pengene eller adgang dertil eller ej. Nogle gange låner en køber også dette beløb af sin bank og herefter er det købers bank som efterfølgende berigtiger evt. lysning af behørig sikkerhed for lånebeløbet.

Kurssikring

Kurssikring for dig som sælger efter alle handler som udgangspunkt gennemføres som kontanthandler er således kun i forhold til evt. indestående lån.

Kurserne på både obligationer og sælgerpantebreve variere dagligt i forhold til den dagskurs der er anvendt i salgsopstillingen. Dette kan få betydning for det provenu du får som sælger alt efter hvem der har kursrisikoen – køber eller sælger.

De fleste handler gennemføres som sagt som kontanthandler og her har du som sælger alene en kursrisiko for evt. indestående lån.

WEBm2 anbefaler altid du som sælger kurssikre dine evt. indestående lån og dermed eliminerer den kursrisiko du har herfra og specielt hvis perioden frem til indfrielse er lang. Vi anbefaler du drøfter mulighederne for kurssikring med din bank eller med BRF-Kredit.

Indfrielse af eksisterende lån

Du skal som sælger indrømme køber en frist til at få tinglyst købers nye ejerskiftelån således køber kan opnå stempelrefusion. Dette kan alene opnås såfremt dine nuværende realkreditlån ikke er blevet afmeldt hos tinglysingsretten. Dette skal derfor altid aftales mellem dit pengeinstiutut og købers således der kan ske koordinering heraf.

WEBm2 anbefaler altid du som sælger kurssikre dine evt. indestående lån og dermed eliminerer den kursrisiko du har herfra og specielt hvis perioden frem til indfrielse er lang. Vi anbefaler du drøfter mulighederne for kurssikring med din bank eller med BRF-Kredit.

Hjemtagelse af nyt ejerskiftelån

Hvis der er aftalt kontanthandel er det købers pengeinstitut som hjemtager og så skal du og dit pengeinstitut alene være opmærksom på evt. stempelrefusion til køber, se ovenfor.

Er der derimod aftalt finansieret handel vil det derimod typisk være dit pengeinstitut eller BRF Kredit som hjemtager købers nye ejerskiftelån og samtidig indfrier evt. eksisterende lån som ikke overtages af køber.

Skødet

På baggrund af købsaftalen, som er den juridiske bindende aftale mellem dig og køber, oprettes et digitalt skøde, der signeres af både dig og køber via NemID. Har du ikke et NemID skal du bestille dette eller udstede en fuldmagt hertil.

Det vil normalt være købers advokat som opretter det digitale skøde, men det aftales på forhånd i købsaftalen.

Registreringsafgiften til staten udgør 0,6 % med tillæg af kr. 1.400 som fast afgift for tinglysningen af skødet. Beløbet oprundes til nærmeste kr. 100. Afgiften beregnes af købesummen eller seneste off. ejendomsvurdering alt efter hvilken værdi som er højest.

Skødet vil i nogle tilfælde være behæftet med retsanmærkninger og dette vil der oftest være såfremt der er indestående lån i ejendommen som endnu ikke er blevet aflyst. Når alle retsanmærkninger er blevet slettet og skødet dermed er anmærkningsfrit kan købesummen frigives medmindre andet særligt er aftalt.

Ekspeditionstiden variere en del, men normalt kan der godt gå op til 1 måned fra overtagelsen til handlen er helt på plads og købesummen er helt frigivet.

Reguleringsopgørelse

Reguleringsopgørelsen har til formål at regulerer for alle afvigelser i de faktiske omkostninger og kurser sammenlignet med de stipulerede tal som fremgår af den indgået købsaftale.

Evt. saldo i enten købers eller sælgers favør reguleres over købesummen.

Der er normalt købers advokat som udfærdiger opgørelsen. Den skal foreligge senest 8 dage efter alle kurser og omkostninger er kendte.

Refusionsopgørelsen

En refusionsopgørelse har til formål at regulerer alle omkostninger og udgifter henover den aftalte overtagelsesdato. Dvs. udgifter som eksempelvis er betalt af sælger for en længere periode end sælger er endt med at eje ejendommen og som derfor skal refunderes af køber for dennes ejerperiode.

Det er normalt købers advokat som forestår denne opgørelse. Saldoen i enten købers eller sælgers favør erlægges typisk kontant af køber eller med fradrag i de deponerede midler hos sælger.

Typiske poster på refusionsopgørelsen vil være: terminsrenter, ejendomsskatter, fællesudgifter, kontingenter til evt. grundejerforening eller lign., oliebeholdning, varme m.fl.

NemID

NemID er en forholdsvis ny elektronisk signatur som du som sælger skal bruge til at underskrive skødet med. Du har muligvis allerede en NemID idet det er den samme som anvendes til netbanken, SKAT, kommunen m.fl.?

Hvis ikke du har en allerede kan du bestille en nemt, hurtigt og gratis via www.nemid.nu

Før overtagelsen

Såfremt du og køber aftaler at mødes i ejendommen før overtagelsen for evt. at gennemgå stophane til vandet, udluftningsventil på fyret eller andet praktisk omkring ejendommen er dette helt almindeligt. Det giver samtidig køber en opfattelse af der er styr på tingene og en lettere tilgang til ejendommen efter overtagelsen.

Det er heller ikke unormalt at køber og sælger indgår aftaler omkring særlige effekter så som gardiner eller andet særligt tilpasset inventar du som sælger ønsker at tilbyde køber udenom købesummen – dog er det vigtigt i sammen udarbejder en særskilt aftale herom idet netop disse ting oftest ikke er aftalt på forhånd i købsaftalen

 

På selve overtagelsesdatoen

Normalt er det aftalt ejendommen skal være ryddet (herunder også lofter og udhuse) og rengjort kl. 12.00. Det vil også være det som fremgår af købsaftalen medmindre andet særligt er aftalt.

Alle nøgler til ejendommen, postkasse, udhuse m.v. udleveres mod kvittering til køber og samtidig aflæses samtlige forbrugsmålere. Husk at få købers underskrift på denne aflæsning også!

Aflæsningen afleveres eller indsendes til forsyningsselskabet med oplysning om din nye adresse og herefter modtager du en afregning. Husk at afmelde evt. Betalings Service.

NB. Ved ejerlejligheder skal sælger oftest kontakte administrator og aftale tid for aflæsning af evt. vand og varme!

Husk det er dig som sælger som har pligt til at melde ejerskifte.

Afregning/Frigivelse

Når skødet er endelig og anmærkningsfrit (se under Skødet) kan købesummen frigives med mindre andet særligt er aftalt i købsaftalen eller senere.

Det er også her WEBm2 opgør sagen og sender faktura for vederlag m.v. Evt. saldo til WEBm2 overføres fra deponeringskontoen og ligeledes saldo i din favør overføres af os til deponeringskontoen.

Handlen er herefter afsluttet!

Testimonial

Hos WEBm2 håber vi du har været glad og tilfreds med den service og rådgivning du har modtaget samt med hele salgsforløbet?

Vi håber derfor du sammen med mange andre af vores sælgere gennem tiden vil sende os en anbefaling så vi kan vise vores fremtidig kunder vi er en seriøs og kvalitetssikker samarbejdspartner når der skal sælges fast ejendom i Danmark.

På forhånd mange tak og tusind tak for handlen.

 

Når ejendommen er solgt

Her en lille huske liste på ting der skal gøres ifm. du har solgt:

• bestille aflæsning af vand og varme (Hvis ejerlejlighed)

• afmelde evt. Betalings Service

• efterlade brugsanvisninger/garantibeviser på alle HHV såfremt de stadig findes

• efterlade evt. brugsanvisninger mv. på fyr såfremt disse findes

• indsamle evt. ekstra nøgler hos familie, naboer m.v. så køber modtager alle nøgler til ejendommen

• bestille flytning af telefon, internet, kabel-TV m.v.

• bestille evt. flyttefolk

• bestille evt. håndværkere i god tid såfremt der er ting som skal udbedres forinden overtagelsen?

• afhente en flyttemappe på posthuset/PI eller via nettet med ting du skal huske i din nye bopæl forinden du flytter

• melde flytning på www.borger.dk

 

Nyttige adresser og telefonnumre

 

Ankenævnet for forsikring

Anker Heegårds Gade 2

1572 København V Tlf. 33 15 89 00

 

Pengeinstitut ankenævnet

Amaliegade 8B, 2

1022 København K Tlf. 35 43 63 33

 

BRF Kreditforening

Copyright © WEBm2 A/S - din online ejendomsmægler · CVR 29 91 99 17 · webm2-web03 (0.007 sek.)